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주택
임대차와 임차인의 보호
1. 기본사항
- 소액보증금의 최우선 변제효력과 대항력을 갖춘 주택임차인이 다른 채권이나 후순위 물권보다 우선하는 우선 변제효력이 있다는 사실이다.
2. 임차권의 의미
- 임차권은 채권이므로 임대인이 목적물의 소유권을 제3자에게 양도하면 임차인은 제3자의 반환에 응해야 한다. 매매는 임차를 깬다.(물권 우선의 원칙) 그러나 입법자는 임차인의 임차권을 강화하기 위하여 대항력이라는 제도를 마련하고 있다.
3. 임차권의 대항력
- 임차권 등기를 하면된다. 주택인 경우는 등기를 하지 않더라도 주택의 인도(점유)와 주민등록이 완료되면 그 다음날 부터 대항력이 생긴다.
- 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸한다.
4. 보증금의 반환과 우선변제 배당
- 제3자가 경매를 신청한 경우 배당절차에 참가 대항력을 주장 제3취득자에게 보증금 반환을 확보할 수 있을 것이다.
- 그러나 임대인이 파산당하자 않았음에도 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 보증금 반환 청구소송을 제기하고 그것을 가지고 경매를 신청할 수 있다.
- 임차인은 일정한 요건을 갖추어 일반채권보다 우선해서 배당되고 또한 후순위 권리자(담보권이나 일반 조세채권자)에 우선하여 우선변제를 받을 수 있다.
- 임차인이 경매를 신청한 경우에도 임차주택을 인도하지 않아도 된다. 다만 우선 변제될 보증금을 수령하기 위해서 임차한 주택을 양수인에게 인도하여야 한다.
5. 소액보증금의 우선 변제적 효력
- 우선 변제를 받을 수 있는 소액보증금의 범위와 한도는 대통령령으로
정하도록 되여 있다.
- 수도권중 과밀억제 권역에서는 보증금이 4,000만원 이하일때에 1,600만원까지
- 광역시에서는 보증금이 3,500만원 이하일때에 1,400만원 까지
- 기타의 지역에서는 보증금이 3,000만원 이하일 때에 1,200만원 까지 우선 변제를 받을 수 있다.
- 배당순서는 일반적으로
- 경매비용
- 근로자의 최종 3울분의 임금과 최종3년간의 퇴직금 및 재해보상금, 필요비 및 유익비, 주택임대차 보호법상의 소액보증금중 일정액
- 질권, 저당권에 우선하는 조세 공과금
- 담보물권, 일반조세, 일반 주택임대차 보증금(등기, 납부기한, 확정일자의 선후에 의해 우선순위 결정
- 일반 임금및 퇴직금 기타 근로관계로 인한 채권
- 조세, 공과금, 질권 일반채권
- 임차권 등기 명령의 집행에 의하여 임차권 등기가 경료된 주택을 그 이후에 새로이 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다.(임차인이 법원에 임차권 등기명령을 신청하므로써 임대차 종료후 구제방법이다.